違約金過高咨詢-廣州海珠區(qū)咨詢-商品房買賣*律師

簽訂商品房預(yù)售合同后不想買了，解除合同要賠償嗎？
張靜律師解答：要?？春贤s定和對(duì)方的訴z訟請(qǐng)求，還要看已經(jīng)交了多少錢，只交了定金就沒收定金，如還交了首付，可能還要賠償違約金。但一般賠償款總額不會(huì)超出購房者已經(jīng)繳納的金額。如下面這個(gè)案件，購房者交了16萬。單方解除合同，商品房預(yù)售合同約定的違約金是房價(jià)的20%，如按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，就超出16萬了，于是法官調(diào)整了違約金為房價(jià)的10%，這樣剛好14萬6，購房者還能再退1萬4。
判z決書節(jié)選：
《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》約定第二期首付房款應(yīng)于在2018年12月10日前繳納，但洪某至今未交納第二期首付房款，構(gòu)成違約，達(dá)到合同約定解除條件，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，中某公司訴請(qǐng)解除涉案《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》，于法有據(jù)，本院予以支持。中某公司主張違約金計(jì)算方式為《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》的交易總價(jià)×20% 《商品房裝修合同》的裝修及配套服務(wù)費(fèi)用×20%。涉案《商品房裝修合同》并非雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，違約金過高咨詢，故中某公司要求依據(jù)涉案《商品房裝修合同》第8.2條主張全部裝修及配套服務(wù)費(fèi)的20%的違約金，依據(jù)不足，本院不予支持。根據(jù)涉案《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》附件七補(bǔ)充協(xié)議6.2條約定，洪某違約導(dǎo)致合同被解除，應(yīng)向守約方中某公司支付違約金，違約金按該商品房交易總價(jià)的20%計(jì)算。洪某在答辯中申請(qǐng)調(diào)整違約金至中國人民銀z行同期同類存款利率計(jì)算，綜合涉案合同履行情況、洪某逾期違約情況、中某公司的實(shí)際損失情況，本院酌情確定洪某按照《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》中交易總價(jià)1469796元的10%即146979.6元向中某公司支付解約違約金。
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廣州簽了認(rèn)購書不買房了，哪些情況能解除合同，開發(fā)商能起訴買家強(qiáng)制簽訂房屋買賣合同嗎？
張靜律師解答：不能，開發(fā)商只能沒收定金，解除認(rèn)購書咨詢，如有證據(jù)證明沒收定金也不足以彌補(bǔ)其損失的，可以要求法z院增加賠償。
相關(guān)法條：
《廣東省人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同*案件的指引》第五條：當(dāng)事人一方無正當(dāng)理由不履行預(yù)約合同約定的簽約義務(wù)，守約方請(qǐng)求人民z法z院判z決強(qiáng)制簽訂房屋買賣合同的，不予支持。預(yù)約合同約定的定金等違約責(zé)任明顯不足以彌補(bǔ)守約方的信賴?yán)鎿p失，守約方請(qǐng)求增加賠償?shù)模捎柚С帧?br>廣州張靜律師多年來代理大量房產(chǎn)訴z訟案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，事人一致好評(píng)。特擅長二手房買賣*，商品房買賣*，宅基地房屋買賣*，房產(chǎn)確權(quán)案件及商鋪?zhàn)赓U與買賣*案件，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢。
廣州地下車庫的公共面積能起訴歸自己所有嗎？
張靜律師解答：不能，公共面積不能登記至個(gè)人或其他組織名下。如下面這個(gè)面積，某集體公司與房地產(chǎn)公司約定合資建房，并約定地下第三層車庫全歸自己所有。終因地下三層車庫8000多平方米屬于公共面積，法z院駁回集體公司要求確認(rèn)歸其所有的訴求。
判z決書節(jié)選:
關(guān)于第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)問題，楊箕公司主張涉案大廈地下層中8444.18平方米物業(yè)全部歸其所有的依據(jù)是否充分。楊箕公司和南雅公司*確認(rèn)后向廣州市房地產(chǎn)提交的《負(fù)一層至負(fù)三層分成說明報(bào)告》明確載明，對(duì)于涉案大廈地下三層的分成，南雅公司取得車位318個(gè)，面積為3768.7296平方米，并載明具體位置，楊箕公司取得車位20個(gè)(面積為209.0104平方米，并載明車位的具體位置和編號(hào))及層共有面積3195.4460平方米，廣州海珠區(qū)咨詢，第二層共有面積3486.4035平方米，第三層共有面積1553.3201平方米，共8444.18平方米。廣州市國土資源和規(guī)劃委z員會(huì)給一審法z院的復(fù)函中也明確表示結(jié)合《負(fù)一層至負(fù)三層分成說明報(bào)告》以及該項(xiàng)目初始登記情況，楊箕公司分配的涉案大廈地下層8444.18平方米除了地下三層的20個(gè)車位(面積為209.0104平方米)之外，剩余面積8235.1696平方米屬車道等公共面積，二審中楊箕公司和南雅公司均確認(rèn)公共面積不能登記至個(gè)人或其他組織名下。在此情況下，楊箕公司在本案中要求將涉案大廈地下層其分配取得的8444.18平方米中除20個(gè)車位之外的面積登記至其名下，缺乏依據(jù)，本院不予支持。至于當(dāng)時(shí)楊箕公司所分配取得的地下面積8444.18平方米中為何僅于該報(bào)告中確定了20個(gè)車位209.0104平方米的具體位置，而沒有對(duì)其余的8235.1696平方米所對(duì)應(yīng)的位置予以確定，楊箕公司作為該報(bào)告的簽約*主體應(yīng)該是清楚的。
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